Mixer 340 Ottobre 2021

20 Pubblico esercizio / Normative Mixer La rinegoziazione dei canoni di locazione commerciale nell’era Covid Una lettura giurisprudenziale e gli interventi normativi A cura di: Avv. GiuliaRebeccaGiuliani –ResponsabileArea Legale, Legislativa, Tributaria FIPE G li effetti della pandemia hanno alterato l’equilibrio negoziale in misura tale da imporre la rinegoziazione dei contratti di locazio- ne di immobili ad uso commerciale? Questadomanda,giàall’indomanidellemisurerestrittiveadottate coniprimiprovvedimentiemergenzialidel2020,haampiamenteanima- to il dibattitopubblico: ladecisionedel Governodi imporre –per tutelare la salute pubblica – la chiusura di molte attività economiche ha generato, soprattuttoper lemicro e piccole imprese, unoneroso aumentodell’inci- denza dei costi fissi, tra cui il canone di locazione degli immobili. Si pensi ad esempio al settore dei Pubblici Esercizi in cui, tra il periodo pre e post Covid-19, si è registrato un incremento dal 10%al 30%dell’incidenza dei canoni di locazioni sul conto economicodelle aziende. Tuttavia le risposte non sono state univoche: la giurisprudenza ha spessoattintoadalcuni principi cardini del nostroordinamentoper rideterminare il costo dei canoni di locazione, per contro, il legislatore - accanto a un saltuario credito d’imposta - ha introdotto alcuni stru- menti normativi di dubbia efficacia. Ma procediamo con ordine. Al quesito riportato in premessa, in primo luogo, ha risposto autorevolmente l’Ufficio del Massimario della Suprema Corte - Relazione n. 56/2020 – ricordando che il nostro ordinamento contiene già i principi da cui deriva un generale obbligo di rinegoziazione dei contratti di durata, qualora la situazione di fatto sia variata e le condizioni pattuite non rispondano più alla logica eco- nomicaoriginariamente sottesa alla stipuladell’accordo. Inparticolare “ ogni qualvolta una sopravvenienza rovesci il terreno fattuale e l’assetto giuridico-economico su cui si è eretta la pattuizione negoziale, la parte danneggiata in executivis deve poter avere la possibilità di rinegoziare il contenuto delle prestazioni ”. In estrema sintesi, il ragionamento si fonda sul principio della buona fedenella fase esecutivadel contrattoenell’interpretazionedello schema negoziale. Ai sensi degli artt. 1366 e 1375 c.c., infatti, l’accordo stipulato tra le parti deve essere eseguito e interpretato secondobuona fede, quindi, al verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili chemo- dificano inmisurasignificativa laproporzionalitàdelleprestazioni origi- nariamentepattuite, sorgeundoveredi leale cooperazionedelleparti a