Mixer 340 Ottobre 2021

21 Ottobre 2021 rinegoziare il contratto, rendendo il contenutomaggiormente congruo alla situazione determinatasi a seguito delle circostanze sopravvenute. Èbene rilevare, tuttavia, che il ripristinodell’equitànonvanifica l’autonomia privata in quanto l’adeguamento del contenuto dell’ac- cordo “ adempie alla funzione di portare a compimento il risultato nego- ziale prefigurato ab initio dalle parti, allineando il regolamento pattizio a circostanze che sonomutate ”. In sostanza, l’obbligo di rinegoziazione assicura l’effettiva realizzazione della volontàdei contraenti, atteso che la stessa non può più trovare espressione nello schema negoziale ori- ginariamente pattuito e fondato su condizioni che nel frattempo sono state profondamentemodificate. Tra l’altro, già indiverse decisioni del 2020 e del 2021 la giurisprudenza di merito ha dato applicazione a ta- le orientamento e, invocando la buona fede “ con funzione in- tegrativa cogente ”, ha imposto una consistente riduzione dei canoni di locazione degli im- mobili ad uso commerciale. Ciò premesso, al fine di scongiurare il proliferarsi (di un costoso) contenzioso, molti operatori del diritto au- spicavano un chiaro interven- to legislativo che cristallizzasse quanto già previsto dal codice civile, tuttavia, le formulazioni normative sinoadora adottate si sonodimostrate frammenta- rie e ondivaghe. Unrimedio, senzadub- bio parziale, era stato adotta- to con l’art. 216, comma 3, del D.L. n. 34/2020, c.d. “Rilancio”, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 77/2020, che in so- stanza prevedeva ex lege una riduzione, limitatamente al- le mensilità da marzo a luglio 2020, dei canoni di locazione commerciale di palestre, pisci- ne e ogni altro impianto spor- tivo. Inmerito, non è possibile tacere l’irragionevolezza di un intervento i cui benefici sono destinati a un ristrettissimo nucleo di attività economiche, con estromissione di altre – tra cui quelle di Pubblico Eserci- zio – tra le piùmartoriate dalla crisi determinatadal Covid-19: basti pensare che le attività di ristorazione dall’inizio della pandemia a maggio 2021 sono rimaste chiuse per circa 192 giorni. Assumeva, poi, efficacia generale, ma con risvolti applicativi che sarebbero stati tutti da testare, un ulteriore intervento normativo, con- tenutonel D.L. n. 41/2021, c.d. “Sostegni”, inserito in sede di conversione conlaL.n.69/2021.L’art.6¬- novies delprovvedimento–nellasuaversione originaria – prevedeva, in sostanza, che se l’impresa locataria avesse su- bito a causa Covid-19 una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, locatario e locatore fossero tenuti a col- laborare tra di loro per rideterminare lamisura del canone di locazione. Sebbene fosse senza dubbio da apprezzare la perentoria af- fermazione di un principio peraltro già perfettamente enucleato dal- la citata giurisprudenza, l’assenza di precisi criteri volti a “guidare” il percorso di ricontrattazione ha di fatto privato di qualsiasi efficacia la novella normativa. In ogni caso, la disposizione del “Sostegni” è stata già pro- fondamente riformata ai sensi dell’art. 4- bis delD.L. n. 73/2021, c.d. “Sostegni- bis ”, introdotto in sede di conversione in legge (l. n. 106/2021). La nuova versio- ne, anzitutto, consente la ride- terminazione del canone di lo- cazione per un periodo massi- modi 5mesi nel 2021 e prevede condizioni di accesso a dir poco stringenti. In particolare, l’im- presa locataria: • non deve aver avuto “di- ritto di accedere”, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno eco- nomico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni impostedallapande- mia ovvero ad altri strumenti di supporto di carattere economi- co e finanziario concordati con il locatore; • deve aver registrato una perdita di fatturato o dei corri- spettivi media mensile pari al- meno al 50% nel periodo com- preso tra il 1°marzo 2020 e il 30 giugno 2021 rispetto al periodo 1° marzo 2019/30 giugno 2020; • deve esser stata destina- taria di misure restrittive che abbiano imposto una chiusura obbligatoriadell’attività econo- mica di riferimentoper almeno 200 giorni anche non consecu- tivi a partire dall’8 marzo 2020. In definitiva, rammari- ca che si sia persa l’occasione per intervenire con responsabi- lità: la novella normativa non solo rischia di nondare alcun contributo nel ricondurre a equità i rapporti negoziali segnati da sopravvenien- ze imponderabili, ma pone altresì una serie di eccessive ed onerose condizioni che a questo punto rendono quantomeno difficile – per non dire impossibile – l’effettiva ricontrattazione dei canoni da parte dei contraenti. ❁