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è la possibilità offerta col contratto di
rent to buy, nuova forma giuridica in-
trodotta dal decreto Sblocca Italia, D.L.
133/2014 che dà la possibilità di godere
di un immobile col diritto di poterlo
acquistare, imputando a prezzo, in tutto o
in parte, i canoni di locazione versati per il
periodo (locativo) convenuto.
La crisi del mercato ha portato gli operatori
ad aguzzare l’ingegno creando questa nuova
forma contrattuale, che pur essendo simile,
non è un contratto di locazione. Inoltre l’ot-
tenimento di una dignità normativa con lo
Sblocca Italia, ha portato negli ultimi mesi
a un incremento di annunci immobiliari che
propongono questa nuova forma contrattuale
con l’apprezzabile interesse degli operatori.
Caratteristiche principali
Uno dei vantaggi del rent to buy è che non ha
limitazioni soggettive ed oggettive, potendo
essereutilizzatodaqualunqueproprietario, sia
esso impresa o privato, e per qualunque tipo
di immobile, strumentale o abitativo. Inoltre:
•Il contratto può essere trascritto nei registri
immobiliari amaggior tutela dell’acquirente
da spiacevoli eventi che possano insorgere
durante il periodo di godimento (ipoteche;
sequestro da parte di terzi; vendita a terzi
in spregio al contratto firmato);
•Non possono essere oggetto di rent to buy
immobili in corso di costruzione ipotecati,
a meno che non si frazioni l’ipoteca e il
conduttore si accolli parte del mutuo del
costruttore;
•Il contratto si risolve se non vengono pagate
rate per almeno 1/20 del totale. Le parti
possono stabilire un limite diverso, oltre a
definire liberamente la durata, la parte di
canone da imputare a corrispettivo; clausole
penali; etc.
Inadempimento
•Se inadempiente è il conduttore, il proprie-
tario chiede la restituzione del bene tratte-
nendo come indennità, i canoni versati, se
non pattuito diversamente;
•Se inadempiente è il proprietario, il condut-
tore ha diritto a farsi restituire la parte di
canone imputata a corrispettivo, oltre agli
interessi legali.
…non è una locazione
Il rent to buy ha un’autonomia contrattuale e
pertanto non si applicano le regole classiche
della locazione in termini di sfratti; durata
contrattuale, proroghe, rinnovi; accordi sulle
spese straordinarie; cauzione.
...e fiscalmente cosa prevede?
Se il contrattoè stipulato coneffettovincolante
tra le parti, in tale ipotesi l’atto si considera
già “cessione”, con i risvolti Iva conseguenti,
ossia applicata sull’intero prezzo convenuto. I
canoni pagati successivamente sarannoesclusi
da Iva. Ai fini reddituali, l’immobile va stral-
ciato dal bilancio nel periodo d’imposta di
stipula del contratto.
Se invece il contratto prevede l’opzione uni-
laterale di acquisto, sui canoni pagati per il
godimento si applicherà la disciplina delle
locazioni, mentre all’atto dell’opzione sulla
parte di prezzo mancante si applicherà l’iva
prevista per le cessioni. La base imponibile
sarà data dal prezzo stabilito dedotti i canoni
pagati. Ai fini reddituali, i canoni rilevano
nel periodo di competenza di pagamento.
Riportiamo un quadro sinottico elaborato su
esempi tratti dal Sole 24Oredel 30/10/2014. M
Il commercialista
gestione e impresa
I vantaggi del Rent to buy
COMPRARe
pRENDENDO
IN AFFITTO. è
la possibilità
offerta col
decreto sblocca
italia
Il dr. Walter Pugliese
risponde alle domande
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it che verranno
pubblicate sui prossimi
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Città Prezzo mq locazione note
canone durata
Firenze 170.000 85 850 36 mesi
caparra di 5.100 euro; il canone è imputato per metà a locazione
e metà ad acconto prezzo; saldo di 144.380
Brescia 215.000 72 900 36 mesi
caparra di 16.000; il canone è imputato per metà a locazione e
metà ad acconto prezzo; saldo al rogito di 183.500 euro
Luino 64.900 39 625 24 mesi canone defalcabile dal prezzo; opzione a riscatto per 59.000 euro
Pisa (pro-
vincia)
185.000 118 650 36 mesi acconto 20.000; canoni interamente defalcati dal prezzo finale;
saldo finanziato con mutuo in 25 anni
Imola 98.000 50 450 48 mesi anticipo di 7.500 euro; canone in parte defalcabile dal prezzo
finale
Milano
(provincia)
205.000 100 800 18 mesi rogito entro 2 anni; canoni interamente defalcabili dal prezzo;
saldo di 190.600 euro, finanziati con mutuo